2 июня губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко и представители 24 банков, работающих на рынке Санкт-Петербурга, подписали Соглашение о взаимодействии в области развития ипотечного кредитования. В рамках этого соглашения банкам придется заключить 1,5 тысячи ипотечных договоров на общую сумму 1 млрд. рублей.
Подписание такого соглашения практически никак не изменит ситуацию с доступностью жилья – по крайней мере, оговоренную сумму, составляющую в переводе на доллары всего 34 миллиона, банки легко выдали бы и без подписания такого соглашения. Суммарная стоимость вводимого в городе жилья уже превысила 1 млрд. долларов. При этом, как правило, банки выдают такие кредиты проверенным заемщикам, среди которых преобладают сотрудники либо самих банков, либо сотрудники предприятий – клиентов этих банков.
Неудачным является утверждение губернатора о том, что в условиях роста цен именно ипотека поможет наращивать объемы строительства. На данный момент на объемы строительства могут оказывать влияние три фактора: выделение городом мест под строительство жилья, производственные мощности строительных компаний, платежеспособный спрос на жилье. Учитывая высокий рост цен на недвижимость, платежеспособный спрос крайне велик, и увеличивать его еще дальше с помощью ипотеки не имеет никакого смысла. Объемы строительства ограничиваются двумя другими факторами.
В этой связи планы администрации предоставить под жилищное строительство в 2004 году пятна на 1,7 млн. кв. м жилья являются главным тормозом на пути роста строительства (в 2003 году новое строительство составило 1,639 млн. кв. м). В городе существует жесткий дефицит мест под застройку, который и является одним из факторов роста цен на жилье.
Предложение избыточного количества пятен (по отношению к производственной мощности строительных компаний) привело бы к настоящему росту объемов вводимого жилья. В дальнейшем это повлекло бы за собой инвестиции в строительный комплекс, сняло бы опасения петербургских строителей в отношении прихода на рынок москвичей, понизило бы цены на жилье. В совокупности эти меры сделали бы ипотечное кредитование по-настоящему доступным уже широким массам населения. Считается, что ипотечное кредитование работает в условиях, когда строительство жилья составляет примерно 1 кв. м на человека в год. Исходя из этого, необходимо повысить объемы строительства примерно в 2,5 – 3 раза.
С другой стороны, попытки увеличить количество предоставляемых под застройку пятен может встретить сопротивление в самой администрации города. Связано это с двумя факторами. Во-первых, подготовка инфраструктуры требует значительных затрат из городского бюджета. Во-вторых, дефицит пятен под застройку ведет к получению строительными фирмами значительной прибыли, носящей фактически рентный характер. Переход от ИТК к торгам в процедуре предоставления участков приводит к некоторому перераспределению этой ренты: строительные компании будут вынуждены поделиться сверхдоходами с городским бюджетом.
Таким образом, Смольному придется определяться с приоритетами: дефицит участков под застройку будет являться одним из способов наполнения бюджета города, но он же будет тормозить объемы строительства, повышать цены и тормозить развитие ипотеки.