9 июня прошли первые торги правами аренды земельных участков. Пятна предоставлялись в аренду под застройку, после окончания строительства застройщик получит право заключить договор аренды на 49 лет или выкупить землю в собственность. Торги прошли с "половинным" успехом: из 4 участков было реализовано 2, причем оба – под жилую застройку. Однако главный итог прошедших торгов – сам факт их проведения, привлекший широкое внимание.
Представители администрации города выразили свое удовлетворение ходом проведения торгов, представители бизнеса были гораздо сдержаннее и указывали на ряд проблем и недоработок.
Основные претензии, которые высказывались инвесторами:
· высокий шаг аукциона (5% от начальной цены);
· риск последствий проведения торгов по неполному пакету;
· необходимость заключения договора на 6 лет (вполне возможно, для строительства потребуется гораздо меньший срок);
· вопросы дальнейшей судьбы участка;
· риск, связанный с задержками в подведении инженерных коммуникаций.
Опробованная схема торгов теоретически позволяет самостоятельно выйти на рынок новым компаниям, не работавшим ранее на рынке. При системе распределения участков на ИТК Смольный предпочитал давать разрешение на строительство давно знакомым и проверенным компаниям. Однако проблема состоит в том, что инвестору на начальном этапе придется выплатить городу значительные средства, которые не все могут заморозить на период согласования и строительства (за первые три года надо заплатить 90% от шестилетней стоимости аренды). Такая система ставит в выигрышное положение очень крупные компании, в частности московские фирмы.
Таким образом, применение существующей системы торгов может привести к следующим результатам:
· создается принципиально некоррупционная схема распределения городской собственности;
· город резко повысит свои доходы от предоставления участков под застройку;
· на строительном рынке Петербурга смогут появиться новые компании;
· мелкие строительные фирмы будут вытесняться с рынка или работать в качестве субподрядчиков.
Пока нельзя с точностью сказать, увеличит ли новая система объемы строительства, в частности жилищного. С одной стороны, необходимость отвлекать значительные средства на начальном этапе заставит строителей повышать цены. Повышением цен грозит и возможная монополизация рынка вследствие вытеснения мелких фирм. С другой стороны, вырученные на аукционе, средства город может направить на инженерную подготовку новых территорий, вследствие чего расширится предложение участков под застройку. Это повлечет за собой как снижение аукционной цены пятен, так и рост предложения на рынке недвижимости.
Кроме того, необходимо учитывать риск, связанный с возможным приходом новых строительных компаний, – некачественное строительство, экспансия московского бизнеса.
В целом в случае доработки условий проведения торгов (изменение схемы платежей, возможность сокращения срока аренды, проведение торгов по полному пакету, проработка вопросов ответственности за подготовку участка, повышение контроля за качеством работ) город может получить лучшую в стране схему застройки.